Nepremičninski trg: Kaj se dogaja, kakšne so cene in napovedi?

V letošnjem prvem polletju je bilo tako na prostem trgu kot na javnih dražbah sklenjenih okoli 17.200 kupoprodajnih poslov z nepremičninami, v vrednosti 1,07 milijarde evrov. Glede na vrednost gre za rekordni znesek, primerljiv s tistim v letu 2007. Rekordno je bilo tudi število sklenjenih pogodb.

Povečuje se število prodaj, ki jih sklepajo nepremičninski investitorji. V obseg poslov so poleg stanovanj in stanovanjskih hiš vključene tudi prodaje trgovskih centrov, poslovnih in industrijskih stavb, hotelov in garažnih hiš, pa tudi gradbenih zemljišč in nedokončanih objektov.

Letošnja prodaja nepremičnin oziroma število sklenjenih kupoprodajnih pogodb je za 82 odstotkov višja kot pred štirimi leti. Pri tem se je število prodaj stanovanj povečalo za 90 odstotkov, hiš pa za 68 odstotkov. Če to primerjamo z letom 2007, je letos število prodaj stanovanj večje za 4 odstotke, prodaj hiš pa je za 5 odstotkov manj. Vseeno pa na Geodetski upravi RS ugotavljajo, da se je v zadnjem letu število kupoprodajnih pogodb za hiše povečalo za 19 odstotkov in da se v zadnjem letu prodaje hiš povečujejo hitreje kot stanovanja.

Kaj pa cene?

Cene stanovanj so v zadnjem času dosegle dno v prvi polovici leta 2015. Nato pa se kaže stalen trend rasti. Povprečne cene so naslednje:

• povprečna cena rabljenega stanovanja je bila 1.580 evrov za kvadratni meter (za 3 % višja kot lani in za 10 % več kot v prvem polletju 2015);
• cene hiš so dno dosegle v drugi polovici leta 2014, po tem času se zvišujejo, povprečna cena hiše s pripadajočim zemljiščem je bila letos 119.000 evrov (za 6 % višja kot lani in za 14 % višja kot v letu 2014, ko so bile cene najnižje);
• gradbena zemljišča: lani so se cene zvišale za več kot polovico (s 45 na 68 evrov za kvadratni meter), letos je bila povprečna cena 52 evrov za kvadratni meter. V primerjavi z letom 2013, ko so bile te cene najnižje in so dosegle dno, pa bila cena višja za več kot 20 %;
• cene kmetijskih zemljišč zmerno naraščajo;
• cene gozdnih zemljišč stagnirajo.

Stanovanja, ki so zamenjala lastnike, so bila v povprečju velika 52 kvadratnih metrov. Zgrajena so bila v letu 1975, povprečna cena je 1.580 evrov za kvadratni meter.

V Ljubljani so bila stanovanja v povprečju velika 55 kvadratnih metrov, zgrajena leta 1972, prodajna cena je bila 2.310 evrov za kvadratni meter.

V okolici Ljubljane so bila stanovanja (v povprečju velika 55 kvadratnih metrov), ki so zamenjala lastnike, v povprečju zgrajena leta 1991, cena za kvadratni meter je bila 1.820 evrov.

V Mariboru so bila stanovanja v povprečju po 51 kvadratnih metrov, zgrajena leta 1970, povprečna cena je bila 1.120 evrov za kvadratni meter.

V Celju so bila stanovanja v povprečju velika 52 kvadratnih metrov, zgrajena leta 1969m cena za kvadratni meter je bila 1.150 evrov.

Tudi v Kranju so bila prodana stanovanja v povprečju velika 52 kvadratnih metrov, zgrajena leta 1973, povprečna cena je bila 1.700 evrov.

V Kopru so bila stanovanja, ki so zamenjala lastnike, v povprečju velika 51 kvadratnih metrov, zgrajena leta 1973, cena za kvadratni meter je bila 2.070 evrov.

Na Obali, brez Kopra, pa so bila stanovanja manjša, 47 kvadratnih metrov, zgrajena leta 1975, cena je bila 2.260 evrov za kvadratni meter.

Kaj pa hiše in zemljišča?

Povprečna prodajno-nakupna cena je bila 119.000 evrov, hiša je bila v povprečju zgrajena leta 1972, povprečna površina hiše je bila 160 kvadratnih metrov. Povprečna površina zemljišča je 870 kvadratnih metrov.

Zemljišča za gradnjo stavb: povprečna cena za kvadratni meter je bila 50 evrov.

Kmetijska zemljišča: povprečna cena 1,50 evra za kvadratni meter, povprečno se je prodalo po 5500 kvadratnih metrov.

Gozdna zemljišča: povprečna cena je bila 0,50 evra za kvadratni meter, povprečna površina, ki je zamenjala lastnika, je bila 15.800 kvadratnih metrov.

Za Dolenjsko, Belo krajino in Kočevsko-ribniško Geodetski urad RS (Gurs) podatkov v letošnjem poročilu za 1. polletje ni predstavil. Zakaj ne, niso pojasnili niti na naša dodatna vprašanja.

Ugotovitve in pričakovanja: potrebni bosta še najmanj dve leti

Ponudba novih stanovanjskih nepremičnin je, zaradi izpraznitve zalog stanovanj iz nasedlih projektov in pomanjkanja novogradenj, povsod po državi vse manjša. V Ljubljani je nov gradbeni cikel že zagnan, drugod pa še ne, saj kljub naraščajočemu povpraševanju še ni večjih stanovanjskih projektov. Z rastjo cen je vendarle kmalu pričakovati večji interes investitorjev in začetek gradnje tudi drugod, predvsem na Obali in v večjih mestih z Mariborom na čelu, kjer po nastopu krize večjih novogradenj praktično sploh ni bilo. Za prilagoditev tržne ponudbe stanovanjskih nepremičnin z novogradnjami bosta tako potrebni še najmanj dve leti, navajajo na Gursu.

Cene rabljenih stanovanj, ki najbolje ponazarjajo dogajanje na nepremičninskem trgu, so od cenovnega dna v letu 2015 do prve polovice letošnjega leta v povprečju zrasle za 10 odstotkov. V Kopru in Ljubljani, kjer je največje povpraševanje, so zrasle za 20 oziroma 15 odstotkov, v ostalih največjih mestih pa praviloma podpovprečno.

V prvi polovici letošnjega leta so bile cene rabljenih stanovanj v povprečju za 14 odstotkov nižje kakor leta 2008, ko je bil dosežen cenovni vrh. Cene so najmanj padle v Kranju, kjer so glede na leto 2008 nižje za 7 odstotkov. V Ljubljani so v povprečju nižje za 14 odstotkov, v Kopru pa za 19 odstotkov. Na območju Obale brez Kopra, kjer so cene nepremičnin v času krize padle največ, pa so nižje celo za 29 odstotkov. Podatkov za Jugovzhodno Slovenijo Gurs ni predstavil posebej.

Dokler bodo obrestne mere nizke in bo naraščal obseg stanovanjskih posojil je pričakovati presežno povpraševanje in nadaljnjo rast cen stanovanjskih nepremičnin. Ta se bo ustavila šele, ko bo na trg začelo prihajati večje število novih stanovanj, pod pogojem, da jih bodo investitorji ponudili po tržno sprejemljivih cenah. Če bodo s cenami pretiravali, lahko hitro pride do presežne ponudbe, ki ji sledi pok nepremičninskega balona in ponoven zdrs v krizo nepremičninskega trga, navaja Gurs.

Letos je bilo prodanih:

Vir: Geodetska uprava RS, Poročilo za 1. polletje 2017

C. R.