Mestna občina Novo mesto pri upravljanju s svojim premoženjem ne deluje kot dober gospodar. To so ugotovitve občinskega nadzornega sveta po pregledu pogodb za najem ali oddajo občinskih nepremičnin in s tem povezanim ravnanjem z občinskim premoženjem v letu 2016. Nadzorniki navajajo, da je treba ugotoviti razloge in odgovornost za takšno stanje ter zagotoviti postopke za njegovo odpravo oziroma izboljšanje. Župan pa navaja, da se večina “ugotovljenih odstopanj nanaša na neaktivno ravnanje iz preteklosti s posledicami”.
Novomeški občinski svet je na novembrski seji med drugim obravnaval tudi končno poročilo o opravljenem nadzoru poslovanja nad veljavnimi pogodbami v letu 2016. Gre za pogodbe, v katerih je občina tako najemodajalec kot najemnik, poročilo je pripravil občinski nadzorni odbor.
Poročevalci so bili Igor Hrovatič, Anton Dragan in Borut Retelj, nadzor so izvajali v času od 15. februarja do 20. junija 2017, na sedežu mestne občine, na Seidlovi 1, pa so se zglasili 24. marca 2017.
Z nadzorniki je sodelovala strokovna delavka občinske uprave Stanislava Bjelajac, v kasnejših komunikacijah pa sta sodelovala direktorica občinske uprave dr. Vida Čadonič in Miloš Dular.
Kaj so ugotovili?
- Mestna občina Novo mesto nima vzpostavljene evidence nepremičnega premoženja, ki je v njeni lasti.
- Skrbniki pogodb ne izvajajo nalog skladno s predmetom pogodbe in predpisi na področju upravljanja s premoženjem.
Kako je pri najemu neprofitnih stanovanj? Najemnikov je 24, štirje ne plačujejo
Neprofitna stanovanja v občinski lasti uporablja 24 najemnikov. Za vse, razen ene, obstajajo najemne pogodbe. Pri najemnici stanovanja, ki živi v stanovanju na naslovu Kočevarjeva 10a, ni pogodbe, določena pa je letna najemnina, ki znaša 1.889,61 evra. Najemnica te najemnine v letu 2016 ni plačala. Neplačila najemnin so nadzorniki ugotoviti pri štirih najemnikih (od 24), s tem je bil občinski proračun lani oškodovan za 4.826 evrov. Nadalje so ugotovili, da mestna občina za neplačila v letu 2016 sploh ni izdajala opominov ali izvajala podobnih postopkov za izterjavo neplačanih obveznosti, kar je v neskladju z zakonom.
Najemi stavbnih zemljišč: brez sklenjenih pogodb, 8 je takšnih
Mestna občina daje stavbna zemljišča v najem brez sklenjenih pogodb. Takšnih najemov je bilo lani 8 (osem) v skupni višini najemnin 5.896,11 evra. Sedem najemnikov je najemnino plačalo, eden pa ne. Najemne pogodbe za dajanje stavbnih zemljišč v najem izhajajo še iz leta 1986. Pogodbe tudi niso ažurirane. Občinska uprava ne spremlja niti plačila najemnin. Posledično nekateri najemniki ne plačujejo svojih obveznosti ali pa najemnino plačujejo samoiniciativno. Slednje velja za tiste uporabnike stavbnih zemljišč, ki z mestno občino nimajo sklenjene pogodbe o najemu, čeprav zemljišča uporabljajo več desetletij. Postavlja se tudi vprašanje, na kakšen način se določajo višine najemnin. Te so namreč različne. Tako znaša pri eni od pogodb, sklenjeni 14. aprila 2014, najemnina za kvadratni meter stavbnega zemljišča le 0,80 evra, pri ostalih pa je najemnina 6 evrov za kvadratni meter. Mestna občina namreč nima izdelane metodologije za izračun najemnine. Tudi cenik za najem ne obstaja.
V primeru najema stavbnih zemljišč gre za najem zemljišč, ki jih občani uporabljajo kot funkcionalna zemljišča pri svojih stanovanjskih ali poslovnih prostorih. Podpisi pogodb datirajo od leta 1988 do leta 2016, za osem najemov pa mestna občina ne razpolaga s pogodbami.
Brezplačen najem: 35 uporabnikov
Poslovne prostore v občinski lasti brezplačno uporablja 35 uporabnikov. V 32 primerih so to razna društva ali združenja ter Karitas, v treh primerih pa so uporabniki KS Stopiče, Želva d. o. o. in Založba Goga. Z Želvo d. o. o. ni evidentirane pogodbe. V 20 primerih nastopa kot najemodajalec mestna občina, v 13 primerih nastopa kot najemodajalec ZARJA d. d., v enem primeru pa Zavod za pokojninsko in invalidsko zavarovanje Slovenije, kjer pa kot najemojemalec nastopa mestna občina, površina znaša 690,24 kvadratnega metra. Brezplačni uporabnik je tudi Zavod za kulturno dejavnost, produkcijo, trženje in promocijo Boter.
Pri nadzoru je bilo ugotovljeno, da pripravljalec pogodb za najemnike na Novem trgu, ki sedaj uporabljajo te nepremičnine, ni bila občinska uprava oz. pristojni oddelek za premoženjske zadeve (vodja oddelka je prejela pogodbe v januarju 2015, pogodbe pa so bile sklenjene v februarju 2014). Pogodbe je podpisal župan v prejšnjem mandatu, ni pa dokumentacije, s katero bi opravičevali postopek, ki je določen za dajanje nepremičnin v brezplačen najem.
Najem kmetijskih zemljišč: trije plačujejo, trije ne
Šest uporabnikov ima v najemu kmetijska zemljišča v lasti mestne občine od leta 2005 dalje. Od teh trije redno plačujejo najemnino, trije pa v letu 2016 niso plačali najemnine. Občinski proračun je bil iz tega naslova tako oškodovan za 189 evrov.
Najemniki površine gostinskih vrtov: štirje niso plačali najemnin
Nadalje ima 15 najemnikov v najemu površine gostinskih vrtov. Tudi pri teh dajanjih v najem mestna občina ne bdi nad izvajanjem pogodbenih obveznosti. Tako štirje najemojemalci v letu 2016 niso plačali najemnin skladno z najemnimi pogodbami. Postopki izterjave niso bili izvedeni. Proračun mestne občine je bil samo v letu 2016 in samo v tem primeru oškodovan za vsaj 4.050 EUR.
Najem poslovnih stavb in poslovnih prostorov: najemniki občinske prostore dajejo tudi v podnajem
Drgančevje: Občina je lastnica zemljišč in objektov v Drgančevju. Od skupno 13 objektov so v najemu 3 objekti, v brezplačni uporabi je 5 objektov, praznih je 5 objektov (od tega 3 neprimerni za oddajo – nevarni objekti).
Klub prijateljev IMV: S Klubom je bila 29. 6. 2012 sklenjena pogodba o brezplačni uporabi nepremičnine. Klub je bil dolžan v roku 15 dni od sklenitve skleniti zavarovanje in občini dostaviti v nadaljnjih treh delovnih dneh dokazilo o zavarovanju, sicer se pogodba šteje za razvezano. Ker tega niso naredili, je prišlo do razveze pogodbe.
Trenutno potekajo pogovori o prenosu muzejske zbirke v upravljanje Dolenjskemu muzeju in posledično prenos objekta v upravljanje Dolenjskemu muzeju.
Pri pregledu pogodb Roletarstvo Medle in Elektro Bevc ter izvedenem razgovoru na občinski upravi je bilo ugotovljeno, da najemniki objektov dajejo nepremičnine v podnajem in to brez soglasja lastnika, kar je v nasprotju s pogodbo. Nadzorniki so med drugim izpostavili vprašanje, zakaj občina do sedaj ni odreagirala na kršenje pogodbenih obveznosti.
V postopku tožbe pa se je zaključila zadeva D&DD, d. o. o., kot najemnika nepremičnin v Drgančevju. V februarju 2017 je sodišče tožbo zavrglo. Tako je bila Mestna občina Novo mesto oškodovana za 20.160,00 EUR.
Nadzorniki so negospodarno upravljanje s premoženjem v lasti mestne občine v primeru Drgančevja ponazorili tudi s primerom Tiskarne Vesel, d.o.o., ko je lastnik mestno občino tožil za plačilo 240.000 EUR, vezano na pogodbo o najemu poslovnih prostorov. Občina jim je nato lani plačala 135.752 EUR odškodnine, 57.243 EUR obresti in pravdne stroške v višini 4.339 EUR.
Narodni dom: Čaka se na odločitev sodišča
Občina je lastnica Narodnega doma v Novem mestu, kjer delujejo različna društva. Tako je 14. 3. 2011 takratni župan dovolil Društvu za kulturno osveščanje brezplačni najem prostorov Narodnega doma. Zdajšnji županj pa je 10. oktobra 2016 preklical sklep iz marca 2011. Društvo za kulturno osveščanje je bilo nato pozvano, da v roku 3 dni od prejema obvestila izpraznijo prostore Narodnega doma.
Primopredaja dne 17. 10. 2016 ni bila uspešna – od takrat naprej Društvo uporablja prostore brez pravne podlage.
Dne 24. 10. 2016 je bila na Okrajno sodišče Novo mesto vložena tožba zaradi izpraznitve in izročitve nepremičnin v posest in predlog za izdajo začasne odredbe za zavarovanje nedenarne terjatve. Sodišče je ugodilo tožbenemu zahtevku mestne občine, vendar se je društvo na sodbo pritožilo. Sodba še ni pravnomočna.
Kaj pa, ko občina najema poslovne prostore?
• Najem prostorov RIC od Protekt Dolenjska: Postopki na sodišču: Občina je sklenila najemno pogodbo za potrebe delovanja RIC s podjetjem Protekt Dolenjska d.o.o. Po reviziji pogodbe je bilo ugotovljeno, da je najemnina za prostore RIC previsoka. Postopek ugotavljanja ničnosti pogodbe in vračila 335.243,49 evra še poteka na sodišču. Nadalje ima občina odprtih več pravdnih postopkov zoper Protekt, ki se nanašajo na zaračunane obratovalne stroške. Vsi postopki bodo čakali pravnomočno odločitev glavnega spora.
Zaradi tekočih tožbenih oz. sodnih postopkov se občinski nadzorni odbor v problematiko RIC ni poglabljal.
• Parkirišča v upravljanju MO Novo mesto: Občina ima s pogodbo urejen najem dveh območij za parkiranje in sicer parkirišča ob ‘Kandijski cesti’ in parkirišča ‘Novi trg za pošto’. Parkirišča ob ‘Kandijski cesti’ so v najemu od podjetja QUIZ storitve d.o.o., Rozmanova ulica 34, Novo mesto, in sicer v višini 2.000,00 EUR neto mesečno. Parkirišča ‘Novi trg-za pošto’ pa od podjetja TRGOGRAD trgovina in gradbeništvo, d.o.o., Litija, ki je lastnica območja, kjer je nekoč stala občinska stavba Novi trg 6. Cena najema po pogodbi znaša 700,00 EUR na mesec.
Cena najema kvadratnega metra zemljišča na Kandijski cesti je za 61,8 odstotka višja kot cena najema kvadratnega metra zemljišča na Novem trgu.
Priporočila in predlogi nadzornega sveta:
- Občina naj vzpostavi potrebno evidenco vseh nepremičnin, ki jih ima v lasti.
- Pogodbe o dajanju nepremičnin v najem je treba sklepati na podlagi predpisanih postopkov, po vnaprej določeni metodologiji in na transparenten način.
- Veljavne pogodbe je treba nujno aktualizirati in novelirati.
- Najeme nepremičnin, za katere pogodba o najemu ni sklenjena, je treba urediti z ustreznimi pogodbami.
- Občina naj preuči možnosti, da nepremičnine, ki jih občani uporabljajo že več deset let, tem ponudi v odkup.
- Občina mora celovito preučiti področje upravljanja s svojimi nepremičninami, temu ustrezno preveriti, novelirati oziroma sprejeti nove interne akte, ki bodo skladni z veljavno zakonodajo.
- Preko določenih skrbnikov pogodba mora letno pregledovati izvrševanje najemnih pogodb (tudi na terenu) in ugotavljati izvrševanje pogodbenih obveznosti (plačila najemnin in uporabo prostorov, izvajanje izterjav in podobno). Neplačane najemnine so namreč oškodovanje občinskega proračuna.
- Nepremičnin ni dovoljeno dajati v podnajem, praksa, ki je bila odkrita med nadzorom, je nesprejemljiva in jo je treba prekiniti (primer v Drgančevju). Občina dejansko ne razpolaga s podatkov, kdo in pod kakšnimi pogoji dejansko uporablja njene nepremičnine.
- Pri brezplačnem dajanju nepremičnin v najem mora občina preveriti vse veljavne pogodbe. Pri tem nadzorniki še posebej izpostavljajo najemnike: Želva, Založba Goga in Zavod za kulturno dejavnost, produkcijo, trženje in promocijo Boter ter v nadaljevanju tudi vse tiste, ki se ukvarjajo s pridobitno dejavnostjo.
- Občina ne deluje kot dober gospodar. treba je ugotoviti razloge in odgovornost za takšno stanje ter zagotoviti postopke za njegovo odpravo oziroma izboljšanje.
- Glede na veliko odstopanje cene najema zemljišč za potrebe parkiranja na Kandijski cesti in Novem trgu, skladno s pojasnili v odzivnem poročilu, nadzorni odbor predlaga, da občina pristopi k izvajanju aktivnosti za povečanja rentabilnosti poslovanja parkirišč Novi trg in Kandijska cesta, tudi z možnostjo znižanja višine najemnine.
Še zanimivost: Občina posluje skladno s Pravilnikom o prodaji, oddaji v zakup (najem), oddaji za gradnjo v menjavi stavbnih zemljišč v občinski lasti iz leta 1999. Pravilnik je star 18 let in ni usklajen z zakonodajo.
Občina ima vzpostavljen službe, imena odgovornih so znana
Mestna občina ima v okviru občinske uprave sistematiziran oddelek, ki se ukvarja s prometom z nepremičninami, tako z najemi kot nakupi in prodajami. V okviru občinske uprave je nadalje sistematizirana tudi pravna služba, ki je kadrovsko in strokovno usposobljena za pravne zadeve, povezane s prometom z nepremičninami.
Kako je potekal nadzor?
Člani so nadzor izvajali na podlagi listin, ustnih razgovorov in pisnih e-sporočil. Pregledali so pogodbe o nepremičninah, ki jih mestna občina daje v najem, dokumentacijo o prihodkih in odhodkih, povezanih z oddajo nepremičnin v najem, ter prihodkih in odhodkih, kjer mestna občina nastopa kot najemojemalec.
Poročilo je sprejel nadzorni odbor v sestavi: Dušan Černe (predsednik) in člani: Igor Hrovatič, Borut Retelj, Darja Avguštin, Jožica Barbo Hrastar, Nataša Šterk in Anton Dragan.
Poročilo NO je dostopno tukaj: Poročilo Nadzornega odbora
Kaj na vse to odgovarja novomeški župan?
Iz odzivnega poročila župana z dne 8. novembra 2017 je razvidno, je župan že uvedel ali še uvaja potrebne aktivnosti na področju upravljanja z nepremičnim premoženjem. Pri tem dodaja: “Večina ugotovljenih odstopanj se nanaša na neaktivno ravnanje iz preteklosti s posledicami, ki so težje odpravljive in ravnamo v skladu s svojim zmožnostmi. Postopke v zadnjih letih vodimo transparentno, javno in v skladu s predpisi z zagotavljanjem gospodarnega ravnanja z nepremičnim premoženjem.”
K temu za konec samo še dodajmo, da je bil nadzor opravljen v letu 2017, ugotovitve nadzornikov so se nanašale na leto 2016, zadnje lokalne volitve so bile jeseni 2014.
J. M.
