Slovenski nepremičninski trg je v letu 2025 močno oživel. Po treh letih upadanja števila transakcij se je promet povečal, cene pa so nadaljevale z rastjo, ki traja že od leta 2015. Državno povprečje rabljenih stanovanj je preseglo 3.000 evrov za kvadratni meter v Ljubljani pa že 5.000 evrov za kvadratni meter.
V članku primerjamo Belo krajino z Dolenjsko in drugimi ruralnimi območji (podeželska območja oziroma območja zunaj večjih mestnih središč), kot so Haloze–Boč, Posavje in Prekmurje. Poseben poudarek namenjamo vplivu infrastrukture na cene nepremičnin ter razlikam v razvoju posameznih regij.
Rast cen nepremičnin: enajst let neprekinjene rasti
Rast cen stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji ostaja izrazita tudi po umiritvi trga v letu 2023.
- 2022: Stanovanja +14 %, hiše +8 %
- 2023: Umiritev (stanovanja +2 %, hiše +4 %)
- 2024: Stanovanja +10 %, hiše +9 %
- 2025: Stanovanja +11 %, hiše +10 %
V ruralnih območjih je rast praviloma počasnejša, vendar zaradi nižje izhodiščne vrednosti pogosto ostaja procentualno opazna.
Primerjava cen in rasti v letu 2025
| Regija | Stanovanja (€/m²) | Hiše (povp. cena) | Rast cen 2025 | Kumulativna rast zadnjih 3 let |
| Ljubljana | 5.000+ | 460.000+ € | Nadpovprečna | Zelo visoka |
| Dolenjska (Novo mesto) | 2.800 – 3.500 | 150.000 – 220.000 € | +10–14 % | Visoka |
| Bela krajina | 1.400 – 1.600 | 80.000 – 100.000 € | +8–12 % | Zmerna do nadpovprečna pri hišah |
| Haloze–Boč | Najnižje | okoli 75.000 € | +6–10 % | Zmerna |
| Posavje | 1.410 – 1.450 | Nizke | +8–11 % | Zmerna |
| Prekmurje | Nizke | Nizke | +7–10 % | Stabilna |
Vir: GURS Letno poročilo za leto 2025 (Gurs)
Infrastruktura kot ključni dejavnik cen nepremičnin
Prometna infrastruktura je eden ključnih dejavnikov, ki neposredno vpliva na vrednost nepremičnin. Dobra prometna povezava skrajša čas potovanja, izboljša dostopnost do delovnih mest, šol in storitev ter poveča zanimanje investitorjev in novih prebivalcev.
Bela krajina: potencial, omejen zaradi prometne odmaknjenosti
Slaba prometna dostopnost Bele krajine, predvsem zastarele cestne povezave čez Gorjance in odsotnost hitre cestne povezave, ostaja eden glavnih razlogov za nižje cene nepremičnin.
Regija je prometno odmaknjena, kar omejuje dnevne migracije, zmanjšuje zanimanje podjetij za vlaganja in vpliva na počasnejši razvoj trga nepremičnin. Dolgotrajno zamujanje tretje razvojne osi oziroma hitre ceste proti Črnomlju pomeni tudi razvojne izgube za širšo regijo.
Po ocenah nepremičninskih analitikov bi lahko izboljšana prometna infrastruktura v prihodnjih letih prinesla najmanj 10- do 15-odstotno rast cen nepremičnin zaradi večje dostopnosti in privlačnosti območja.
Dolenjska: dobra povezava in močno gospodarstvo
Dolenjska, zlasti območje Novega mesta, ima bistveno boljši razvojni položaj. Avtocestna povezava A2, bližina Ljubljane ter močna industrijska podjetja, kot sta Krka in Revoz, ustvarjajo večje povpraševanje po stanovanjih in hišah.
Zaradi boljše infrastrukture in večje ponudbe delovnih mest regija privablja mlade družine, strokovni kader in investitorje, kar vpliva tudi na hitrejšo rast cen.
Haloze, Posavje in Prekmurje: podobni izzivi, različni potenciali
Haloze–Boč in deli Posavja se soočajo s podobnimi infrastrukturnimi omejitvami kot Bela krajina, zato ostajajo med območji z najnižjimi cenami nepremičnin v Sloveniji.
Prekmurje ima nekoliko drugačen razvojni profil. Kmetijska zemljišča, termalni turizem in bližina avstrijskega ter madžarskega trga predstavljajo razvojni potencial, vendar omejena prometna infrastruktura še vedno zavira hitrejšo rast cen.
Primerjava z drugimi ruralnimi regijami: Haloze–Boč in deli Posavja imajo podobne izzive kot Bela krajina (slaba povezava), zato najnižje cene. Prekmurje ima boljše zemljišče in turizem, a tudi omejeno infrastrukturo.
Splošno pravilo na nepremičninskem trgu kaže, da večje infrastrukturne izboljšave – nova cesta, predor ali avtocestni priključek – pogosto povzročijo od 10- do 30-odstotno rast cen nepremičnin v naslednjih letih.
Napovedi za leto 2026
Analitiki za leto 2026 napovedujejo zmerno rast cen nepremičnin, predvidoma med 3 in 6 odstotki letno. Pričakuje se zmerna rast cen (3–6 % letno) po vsej Sloveniji. Brez večjih infrastrukturnih premikov bo Bela krajina verjetno ostala med cenovno najdostopnejšimi območji v Sloveniji. Če pa bi se projekt tretje razvojne osi pospešil, bi lahko v prihodnjih letih sledila opaznejša rast cen v Beli krajini in južni Dolenjski.
Zaključek
Čeprav cene nepremičnin v Sloveniji rastejo že enajsto leto zapored, na podeželju še vedno obstajajo cenovno dostopna območja.
Bela krajina, Haloze–Boč in Posavje ostajajo med najugodnejšimi regijami za nakup hiš in stanovanj, vendar predvsem zaradi slabše prometne povezanosti in manjše gospodarske dinamike.
Dolenjska medtem predstavlja kompromis med dostopnejšimi cenami, dobro prometno infrastrukturo in razmeroma močnim trgom dela, zato ostaja ena privlačnejših regij zunaj osrednje Slovenije.
A. L.
